Le recouvrement des charges de copropriété

Le recouvrement des charges de copropriété

En tant que copropriétaire, l'une des obligations principales est de s’acquitter de ses charges de copropriété. Lorsque l’un des copropriétaires n’a pas payé ses charges dans les délais requis, le syndic, agissant en tant que représentant légal de l’ensemble des propriétaires, a la responsabilité d’engager des démarches afin de recouvrer les sommes dues.
Pour l’accompagner, le recours à un cabinet d’avocats spécialisé dans l’immobilier et le droit de la copropriété s’avère souvent utile.

Voici comment obtenir le recouvrement des charges de copropriétés impayées.

Diverses procédures à mettre en œuvre pour obtenir le recouvrement

De manière graduée et proportionnée au regard des sommes impayées, le syndic doit entreprendre des démarches afin de les recouvrer.

La procédure d’injonction de payer

Sans qu’il soit nécessaire de convoquer une assemblée générale, le syndic met en demeure le copropriétaire en défaut de paiement des charges par courrier recommandé avec accusé de réception ou par acte d’un commissaire de justice. Pour cela, il s’adresse au Tribunal Judiciaire compétent selon la localité du bien.
À compter de la date de première présentation de cette lettre, le copropriétaire défaillant dispose de 30 jours pour régulariser sa situation. La somme due sera majorée par des intérêts déterminés grâce à un taux légalement défini.
S’il en fait la demande, un accord d’étalement de la dette peut être octroyé au débiteur. Il apparaît préférable de trouver une entente amiable, grâce aux conseils d’un avocat spécialisé, avant d’intenter un recours juridique.

Le recours au Tribunal Judiciaire par le syndic

En l’absence de paiement des charges de copropriété par un ou des copropriétaires, une fois la période des trente jours écoulée, le syndic peut se prévaloir d’une procédure judiciaire selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, renforcée en 2018 par la loi ELAN (évolution du logement, de l'aménagement et du numérique).
Pour ce faire, le syndic saisit le président du Tribunal de Grande Instance du lieu dont dépend l’immeuble concerné par les impayés. Ce dernier a autorité pour imposer au débiteur de s’acquitter des sommes dues, mais aussi des provisions à venir, y compris celles qui ne figurent pas encore au budget prévisionnel de la copropriété. Elles deviennent immédiatement exigibles.
Cette dernière mesure, venue en renforcement de la loi de 1965, se révèle un outil dissuasif de taille pour lutter contre le non-paiement par un copropriétaire défaillant.

Le syndicat des copropriétaires dispose donc de dispositifs juridiques à sa disposition pour contraindre un membre défaillant à s’acquitter des sommes dues. Néanmoins, l’accompagnement par un professionnel compétent en droit de l’immobilier tel qu’un avocat constitue une ressource considérable pour mettre en œuvre les diverses démarches.

Frais nécessaires de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Frais nécessaires à la gestion du contentieux opposant le syndic au débiteur, il s’agit de dépenses qui seront par la suite imputées, en tout ou partie, à ce dernier après que le juge ait statué sur la question.
Pour être exhaustif, il faut compter les dépenses liées à la mise en demeure par courrier, les relances potentielles, le recours à un commissaire de justice, les honoraires du syndic.
S’y ajoutent les frais de prise d’hypothèque lorsque la situation se solde par une saisie immobilière.
Les montants varient en fonction du montant récupéré par le commissaire de justice selon un barème légal, proportionnel aux sommes concernées.
Lorsque le syndic y fait appel, les frais engagés pour des honoraires d’avocats restent à sa charge, hors avis contraire du juge.

Pour autant, les juges considèrent que la multiplication abusive des frais de relance doit rester à la charge du syndicat des copropriétaires. Attention donc aux surfacturations de frais.

Mise en recouvrement forcé : des solutions de dernier recours

Lorsque le copropriétaire débiteur ne donne pas suite aux injonctions de payer dans les délais impartis, le commissaire de justice ordonne la saisie des biens afin de recouvrer l’intégralité des créances. Ceci au profit du syndic mais aussi de l’administration en charge du dossier.
Il s’agit d’une décision de justice permettant de récupérer les sommes dues directement dans les actifs du créditeur. Il peut s’agir de biens tels que les revenus (saisie sur salaire) ou le compte bancaire, mais aussi de biens immobiliers et mobiliers.

La saisie

Les sommes impayées ainsi que les sommes correspondantes aux frais nécessaires sont directement prélevées sur les actifs financiers du débiteur par l’administration compétente.

La saisie immobilière

En tout dernier recours, le recouvrement aura lieu après la saisie puis la mise en vente des biens du copropriétaire débiteur.
En effet, s’il a inscrit une hypothèque sur le bien du copropriétaire débiteur, le syndic est considéré selon la loi comme créancier prioritaire. Le syndic s’assure ainsi du paiement de la dette sur la somme issue de la mise en vente forcée des biens immobiliers du copropriétaire défaillant.

La gestion d’un bien immobilier en copropriété se révèle parfois à l’origine de situations complexes. Souvent peu préparés à affronter ce type de problématique, les membres du syndicat des copropriétaires ou leur syndic ont tout intérêt à prendre conseil auprès d’un avocat spécialisé dans le droit de la copropriété.
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