Les terrasses en copropriété : qui paie quoi ?

Les terrasses sont des parties communes. il s'agit soit d'une toiture plate, d'un ensemble de revêtement en toiture ou d'une couverture prolongeant un retrait situé au dernier étage. Elles sont de toute façon incorporées au gros oeuvre par nature.

Bien souvent, elles font l'objet de convention pour leur utilisation par les différents copropriétaires.

En général, le règlement de copropriété attribue un droit de jouissance privative sur cette partie commune.
Plus rarement, le règlement de copropriété peut stipuler que la terrasse constitue une partie privative. Cette "exception" au principe est cependant interprétée de manière très stricte.

Point important, les tribunaux considèrent que, matériellement, une terrasse ne peut être classée dans sa totalité comme partie privative ; ses structures font corps avec le gros œuvre du bâtiment – comme les murs qui délimitent un appartement – et la couche d'étanchéité sert à protéger les locaux de l'immeuble ; elles doivent pour ces motifs demeurer parties communes bien que grevées d'un droit d'usage privatif, de sorte que seul le revêtement superficiel peut véritablement constituer une partie privative.

Concernant les dépenses relatives à ces terrasses, elles sont réparties entre le syndicat des copropriétaires et copropriétaires bénéficiant des droits de jouissance privative, sous réserve que le copropriétaire concerné n'en modifie pas l'usage ou l'affectation.

Les charges entraînées par les terrasses sont supportée différemment suivant que la terrasse est partie privative ou partie commune ou à usage privatif. Toutefois, certains éléments de la structure supportant une terrasse privative n'en demeurent pas moins parties communes. Les charges y afférentes doivent être supportées par tous les copropriétaires ou par les copropriétaires d'un bâtiment, suivant que cette structure constitue une partie commune générale, ou une partie commune spécifique aux copropriétaires de ce bâtiment.